Il mercato immobiliare italiano

Il mercato immobiliare italiano al momento è sottoposto a correnti contrastanti che daranno probabilmente vita a un nuovo corso nei prossimi tempi. L’aumento dei tassi di interesse, l’inflazione, la vittoria del centrodestra alle elezioni politiche dello scorso 25 settembre, sono tutti eventi che avranno ripercussioni a lungo termine sulle politiche per la casa e sui finanziamenti per l’acquisto delle abitazioni, nonché sull’andamento di prezzi e compravendite. Ecco qualche previsione con l’aiuto di Bruno Vettore, Responsabile Real Estate Centro Studi Assoproprietari.

Come impatta il ridimensionamento del superbonus sull’acquisto delle case da ristrutturare? Non è tanto il superbonus a impattare negativamente sulle compravendite di case da ristrutturare, perché si tratta più che altro di una misura utilizzata su condominio o case che si intendono tenere, fruendo di un migliore qualità e di agevolazioni fiscali. Impatterebbe di più la mancanza di altri bonus, come quello al 50 per cento, che è molto usato e al momento funziona bene. Il comparto delle case da ristrutturare ha risentito invece dell’aumento dei costi dei materiali e in generale della loro difficile reperibilità, ma si è trattato più che altro di una conseguenza in termini di dilatazione di tempistiche di intervento. Una volta ridefinite le scadenze, le imprese hanno potuto procedere, anche se assestate su scadenze diverse da quelle concordate inizialmente.

Quali sono altre conseguenze di inflazione e aumento tassi sulle compravendite immobiliari? A confermare la direzione verso il calo delle richieste immobiliari c’è anche l’aumento dei tempi di vendita. Se nel 2021 si parlava di 30-60 giorni, oggi arriviamo a 90-120 giorni. In ogni caso l’immobile giusto nella zona giusta lo si vende comunque in 15 giorni, come ci può volere un anno per un immobile di minor qualità in zona periferica. Oggi diciamo che ci si prende più tempo per riflettere, e anche a livello di contrattazione del prezzo l’acquirente è un po’ più forte che in passato.

Questo raffreddarsi delle compravendite immobiliari è positivo o negativo? A conti fatti direi positivo. È giusto che il mercato sia equilibrato: a momenti di picco eccezionale si succedono sempre problemi eccezionali, vedi mutui subprime seguiti a momenti molto positivi, mentre a momenti più calmi si succedono anche problematiche più gestibili. I momenti di maggiore riflessione sono inoltre positivi per il mercato perché premiano maggiormente la qualità, favorendo il raggiungimento del giusto prezzo per il giusto prodotto.

Cosa succederà ai prezzi delle case con l’aumento dei tassi di interesse Bce? Quello che mi aspetto a seguito dei tassi di interesse Bce in aumento, almeno in Italia, è una stabilizzazione dei prezzi delle case, più che un calo. A volte ci si confonde infatti tra immobili top e mercato immobiliare totale. Gli immobili top, come possono essere quelli commercializzati in centro a Milano, vedono poche compravendite all’anno a prezzi decisamente alti, ma sono una fetta molto limitata del mercato che segue logiche totalmente diverse. Il 95 per cento del mercato, ossia il mercato “vero”, ha visto nell’ultimo periodo un aumento moderato dei prezzi, seguito a una lieve frenata della domanda a seguito di inflazione e aumento dei tassi. Se quindi ci si attendeva un trend ancora in crescita, vediamo invece non tanto un calo dei prezzi, quanto un aumento delle quotazioni inferiore alle attese. Per questo trovo sia più corretto parlare di stabilizzazione dei prezzi immobiliari, più che di calo.

Il settore immobiliare reggerà il colpo dell’aumento dei tassi dei mutui ? Il tema del tasso di interesse sui mutui in questo periodo ha un risvolto psicologico pesante. Tuttavia occorre capire che per ora le condizioni sono ancora piuttosto favorevoli. Abbiamo mutui variabili a tasso compresi tra 1.5 e1.75 per cento e tassi fissi tra 3 e 3.50 per cento, senza dubbio in rialzo ma ancora sotto la soglia di “allarme” per ill mercato, che io fisserei intorno al 5-6 per cento. La cosa importante è che, nonostante l’aumento dei tassi Bce, la politica di offerta delle banche non sta cambiando, il che conforta sul buon andamento del mercato. Anche con tassi più alti le banche infatti hanno mantenuto gli stessi criteri di concessione del credito, senza restringere i requisiti. Questo significa una sostanziale tenuta del mercato immobiliare, anche se nel terzo trimestre ci aspettiamo un calo delle compravendite e una stabilizzazione dei prezzi immobiliari.

Come potrebbero reagire le banche ad un aumento più significativo dei tassi di interesse? Le banche, in realtà, a parità di affidabilità dei clienti, se i tassi di interesse salgono guadagnano di più. Il loro guadagno consiste infatti anche nello spread, che si alza all’alzarsi dei tassi di riferimento dei mutui. Non vedo perciò interesse nel diminuire l’offerta di prodotti bancari all’aumentare dei tassi di interesse, anzi. Tanto più che il business dei mutui, di per sé residuale nell’economia bancaria, è però una importante porta di ingresso per la vendita di altri prodotti e servizi. Un atteggiamento opposto, e quindi restrittivo nella concessione al credito, si vedrebbe se ci fosse un aumento delle insolvenze, ma per ora non è questo il caso.

Qual è oggi il panorama delle offerte di mutui in banca? I nuovi mutui casa vedono una maggiore richiesta di tassi variabili con cap, un po’ più costosi rispetto al tasso variabile puro ma più protetti perché assicurano un tetto massimo all’aumento dei tassi di interessi. In questo momento si rispolverano formule commerciali andate in disuso in questo ultimo decennio, in cui non sono state necessarie dato il periodo prolungato di tassi bassi. Di contro sta cambiando l’offerta per i mutui destinati i giovani under 36 perché la garanzia dello Stato non copre più integralmente i tassi agevolati, che quindi sono stati ridimensionati in quanto non più convenienti. A meno che il nuovo governo non pensi ad allargare la base di garanzia, questi prodotti sono ormai passati in secondo piano.