FAQ Locazioni

Quanti e quali tipi di contratto di affitto a uso abitativo esistono?

In Italia esistono diverse tipologie di contratto di locazione con durata e canone differenti. Vediamo le principali:

• a canone libero 4+4;
• a canone concordato 3+2;
• a uso transitorio;
• locazione per studenti universitari.

Quali sono le responsabilità del locatore e del conduttore riguardo la manutenzione dell’immobile?

Generalmente, la manutenzione ordinaria spetta al conduttore, mentre quella straordinaria al locatore. Tuttavia, i confini tra le due non sono sempre netti. È consigliabile definire chiaramente questi aspetti nel contratto per evitare future controversie.

Cosa succede se il proprietario decide di vendere l’immobile locato?

Il conduttore ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Se non esercita questo diritto, il contratto di locazione continua con il nuovo proprietario alle stesse condizioni, fino alla sua naturale scadenza.

Qual è la differenza principale tra un contratto di locazione a canone libero e uno a canone concordato?

La principale differenza sta nel canone di locazione: nel canone libero, l’importo è liberamente stabilito tra le parti, mentre nel canone concordato è determinato secondo tabelle specifiche concordate a livello locale. Inoltre, anche la durata del contratto varia.

Quando è obbligatorio registrare il contratto di locazione? 

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. 

Nel dettaglio «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (Articolo 1, comma 346, della legge 311/2004). L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Entro quando devo registrare il contratto di locazione?

Il contratto di locazione o affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula. Se registrato oltre questa data, dovrà essere pagata una sanzione prevista dell’Agenzia delle Entrate.

L’APE è obbligatoria per le case in affitto?

L’APE è obbligatoria per le case in affitto, tuttavia un contratto di locazione senza APE è legalmente valido. Quindi, la mancanza del documento non invalida il contratto, ma il proprietario è sanzionabile. Inoltre, se il locatore non consegna il documento, l’inquilino ha il diritto di recedere dal contratto entro 12 mesi dalla data di stipula.

La registrazione telematica ha lo stesso valore di quella effettuata allo sportello dell'Agenzia delle Entrate?

Assolutamente sì, la registrazione per via telematica ha la stessa valenza di quella allo sportello (Articolo 22, comma 4, del Decreto Dirigenziale 31 luglio 1998). Inoltre, dal 1 aprile 2014 la registrazione telematica del contratto di locazione è obbligatoria per tutti quei soggetti proprietari di più di dieci immobili (articolo 10, comma 8-bis, del Dl n. 16/2012).

In quali casi devo pagare le imposte di bollo e/o di registro?

Dovrai pagare solo le imposte di bollo in tutti i casi in cui viene depositato un contratto, o un d’integrazione, anche in via telematica (D.P.R. 642 del 1972). Non sono dovute imposte di bollo sugli adempimenti successivi e su quei contratti di locazione in cui il locatore abbia optato per il regime della “cedolare secca”.

Dovrai pagare sia le imposte di registro che le imposte di bollo in tutti quei casi in cui il locatore, persona fisica, non abbia optato per il regime della “cedolare secca”.

Che tipo di documentazione si deve fornire per la stesura del contratto?

– i dati anagrafici ed il codice fiscale del proprietario/i e dell’inquilino/i;

– l’APE (attestato di prestazione energetica), obbligatorio per legge;

– i dati dell’immobile e la visura catastale dell’immobile (servizio che possiamo fornire noi di affittare.it);

– il canone di locazione convenuto e le modalità di pagamento dello stesso;

– la decorrenza del contratto;

– l’importo della cauzione o fidejussione (qualora pattuita);

– l’opzione per il regime della cedolare secca (scarica la nostra guida gratuita per sapere se ti conviene!);

In quali casi è possibile interrompere anticipatamente un contratto di locazione a canone libero?

La legge prevede alcune situazioni in cui il locatore può recedere anticipatamente, come gravi motivi familiari o la necessità di utilizzare l’immobile per sé o per i familiari stretti. Il conduttore, invece, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, dandone comunicazione con un preavviso di sei mesi.

Come funziona l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione?

L’aggiornamento ISTAT permette di adeguare il canone all’inflazione. Nei contratti a canone libero, l’aumento può essere del 100% dell’indice ISTAT, mentre nei contratti a canone concordato è limitato al 75%. L’aggiornamento non è automatico, ma deve essere richiesto dal locatore.

Quali sono le differenze tra un contratto di locazione e un contratto di comodato?

Il contratto di locazione prevede il pagamento di un canone, mentre il comodato è essenzialmente gratuito. Inoltre, la locazione offre maggiori tutele al conduttore in termini di durata e stabilità, mentre il comodato può essere più facilmente revocabile.

Cosa si intende per “gravi motivi” che consentono il recesso anticipato del conduttore?

I “gravi motivi” sono circostanze impreviste e sopravvenute che rendono oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione. Possono includere trasferimenti di lavoro, gravi problemi di salute o significative difficoltà economiche. La valutazione della gravità è spesso oggetto di interpretazione giurisprudenziale.