Arriva la stretta della BCE, mutui fissi sempre più cari...

... ma il "variabile" guadagna terreno!

I mutui a tasso fisso diventano sempre più costosi. Così, non smette la “rincorsa” del variabile che ormai conquista sempre più preferenze.

Come media di mercato, l’ultima rilevazione della Banca d’Italia dice che i mutui costano in media il 2,01% come Taeg (Tasso annuale effettivo globale). Un anno fa, il livello di fermava intorno all’1,6%.

Ma questa rilevazione risale a marzo e, in breve tempo, il panorama è cambiato. Negli ultimi mesi, se il variabile si è mosso poco, al contrario è stato il fisso a crescere continuamente, a causa del rialzo del suo indice di riferimento, l’Irs.

Rispetto a inizio anno, l’Irs a 30 anni è passato dallo 0,53% del 3 gennaio all’1,75% del 31 maggio, quello a 25 anni dallo 0,57% all’1,86%, quello a 20 anni dallo 0,60% all’1,97%.

In sostanza, sono valori più che triplicati. Ecco perché il “fisso” costa sempre di più, anche a parità di “spread”, ossia quella percentuale che si applica al tasso e che rappresenta il guadagno della banca.

Anche dando uno sguardo ai comparatori di mutui on line, che spesso mostrano le offerte più vantaggiose da parte delle banche, oggi per un tasso fisso a 20 anni di durata viene richiesto almeno il 2,40% di Taeg.

Sembra un livello lontano anni luce da quelli di un anno e mezzo fa, quando si poteva sperare di portarsi a casa un finanziamento anche a meno dell’1%. Invece, per stipulare un tasso variabile, si riesce tranquillamente a recuperare un Taeg inferiore al punto percentuale, diciamo intorno allo 0,8%.

Ipotizzando un prestito da 100mila euro su 20 anni, con il fisso si paga una rata intorno almeno a 515 euro al mese, mentre con il variabile ne bastano 450. L’impennata del “fisso” è così repentina che, secondo il Codacons, lo stesso tipo di mutuo contratto a inizio anno (finanziamento da 100mila euro), rispetto a uno sottoscritto all’inizio di giugno, comporta una spesa complessiva finale aggravata di ben 17mila euro.

La stretta Bce coinvolge anche il variabile

Stiamo tornando, quindi, verso una situazione di mercato in cui domina il “variabile”, che permette di iniziare a rimborsare il mutuo con una rata più leggere? Fare previsioni è difficile.

L'inflazione in Italia e in Europa, si fa sentire. Costano di più l’energia, la benzina, il cibo. E ci sono dubbi sulla tenuta dell’economia e dei consumi, da qui a fine anno. Uno scenario incerto, che dovrebbe consigliare cautela e quindi in teoria sarebbe saggio affidarsi al “fisso”, dove la rata è più pesante, ma almeno il cliente è al riparo da qualsiasi rialzo futuro, perché gode della certezza della rata fissa.

Però, da un lato, i consumatori guardano spesso al breve periodo e sono quindi attirati dalla rata più leggere disponibile. E poi, in effetti, oggi la forchetta che separa il tasso di riferimento del fisso (Irs) e quello del variabile, l’Euribor, è molto ampia, dal momento che l’Euribor a 3 mesi (inizio di giugno) è ancora negativo di qualche decimale, mentre l’Euribor a 6 mesi è intorno allo zero.

La Bce ha già annunciato, per luglio, una stretta sul costo del denaro dello 0,25%. Questo comporterà il rialzo dell’Euribor e, quindi, provocherà un rincaro delle rate anche dei mutui a tasso variabile. Ma prima che si colmi il divario tra indici di riferimento del fisso e del variabile ci vorrebbero molti ritocchi dei tassi. Uno scenario possibile alla lunga, ma non certo nel breve periodo. Dunque è prevedibile nei prossimi mesi che cresca ancora la quota di chi sceglie il variabile.

Meno surroghe e mutui giovani

L’attuale scenario sta avendo un impatto anche su altri due fronti che riguardano i mutui. In primo luogo, sta perdendo appeal la “surroga”, ossia la portabilità gratuita del finanziamento, da una banca all’altra, a caccia di un trattamento migliore.

L’impennata del costo del mutui, in questo momento, rende difficile il passaggio a un nuovo istituto di credito, con condizioni migliori rispetto a quelle precedenti. Inoltre c’è un aspetto tecnico che sta frenando la stipula dei mutui agevolati per i giovani, ossia i mutui per gli Under 36 che godono del Fondo di garanzia statale, gestito dalla Consap.

Il fondo, infatti, permette a questa categoria (purché siano rispettati alcuni criteri a livello di Isee) di accedere anche a mutui al 100%, che coprano tutto il valore della casa, senza dover sborsare un anticipo.

Una delle condizioni, però, è che il Taeg proposto dagli istituti non superi il cosiddetto “tasso effettivo globale medio anti-usura (TEGM)” fissato ogni tre mesi dalla Banca d’Italia. Questa soglia, fino al 30 giugno, è all’1,99%. Ma, come abbiamo visto sopra, ormai le offerte delle banche, a tasso fisso, superano ampiamente il 2%. Dunque, almeno fino a luglio, quando le soglie anti usura verranno aggiornate, le erogazioni del 100% a tasso fisso restano sostanzialmente bloccate. 

L’affitto come alternativa all’acquisto

Al di là degli aspetti tecnici, fra inflazione e stipendi italiani poco adeguati, altro tema molto dibattuto in questo periodo, la casa sta diventando sempre più un cruccio per le famiglie. E cresce la quota di chi guarda all’affitto, rinunciando al sogno dell’acquisto.

Secondo una recente analisi di Nomisma, i nuclei che hanno sottoscritto un contratto di locazione superiore a 6 mesi (quindi un affitto per andarci a vivere, non per turismo) sono aumenti nel giro di un anno, dal 4,2% al 5,6% sul totale delle famiglie italiane. E di queste, il 58,7% lo ha fatto perché ritiene l’affitto l’unica via percorribile per trovare casa, mentre c’è un 15% che almeno in teoria avrebbe le risorse per acquistare, ma è spaventato dall’idea di prendere un impegno così oneroso.