Che cos’è il certificato di conformità urbanistica?

Se hai intenzione di comprare o vendere casa, oppure se hai intenzione di ristrutturarla, usufruendo delle agevolazioni fiscali, è fondamentale che tu sappia quanto è importante il certificato di conformità urbanistica, tecnicamente chiamato certificazione di conformità urbanistica.

Il certificato di conformità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile. Questo diretto confronto ti darà dimostrazione della regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) della casa che intendi acquistare, vendere o ristrutturare.  Se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo edilizio non potrà essere venduto.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica ti consente di verificare se questo immobile presenta una difformità o un abuso edilizio.

L'immobile potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme, e quindi differente, rispetto al progetto presentato al Comune di riferimento. In tal caso, potrebbe non essere facile, o addirittura impossibile, dipende da quali sono le irregolarità, portare a termine l’atto di compravendita o fare le ristrutturazioni che hai pianificato. Nella prima delle due ipotesi, sorgerebbero di certo dei problemi nella compravendita, rischiando fino alla nullità dell’atto notarile.

Quando ti serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica sarà necessario in caso di:

• compravendita: ti conviene verificare la regolarità urbanistica prima della sottoscrizione di una proposta di acquisto, perché, se l'immobile presenta irregolarità, è necessario verificare se esse siano sanabili o insanabili;

nel primo caso è il venditore che deve farsi carico dell’adempimento e degli oneri e spese conseguenti, nel secondo caso l’immobile non è alienabile;

• richiesta e accensione di un mutuo;

• trasferimento e surroga del mutuo (nel caso in cui tu voglia passare da una banca all’altra per accedere a un tasso più conveniente e a condizioni più favorevoli);

• In caso di interventi edilizi come, ad esempio, nel caso di una ristrutturazione.

Certificato di conformità urbanistica fondamentale per il rogito

Quando arrivi al rogito, nel caso in cui tu stia vendendo la tua casa, sarà necessaria questa dichiarazione che attesti che l’immobile è urbanisticamente regolare. Vista l’importanza di questa certificazione, la cosa migliore, quello che di certo ti tutela, è affidarti a un consulente immobiliare o a un tecnico abilitato, che effettueranno tutti i controlli necessari,
assumendosi tutte le responsabilità. Ricordati che in caso di abusi minori, quelli che rientrano tra le irregolarità sanabili, prima di vendere il tuo immobile sarà necessario adempiere alla sanatoria.

Verifica se la tua casa è conforme

Come fai quindi a verificare se la tua casa sia conforme dal punto di vista urbanistico/edilizio?

Devi fare riferimento all’ultimo titolo abilitativo, e verificare tutti i titoli abilitativi ottenuti nel tempo, a partire dalla costruzione fino al momento della tua verifica. Dovrai reperire in Comune tutta la documentazione, come, ad esempio, le tavole grafiche, le relazioni e la documentazione fotografica. Dopo di che dovrai verificare, con molta attenzione, la presenza o meno di difformità, come: tramezzi spostati, finestre o porte tamponate e chiusura di balconi.

Le verifiche possono portare a:
• un esito positivo: l’immobile risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune;

• un esito negativo: l’immobile non risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune. A questo punto, e vuoi procedere con la compravendita di un immobile, è necessario che sia regolarizzato l’abuso e presentata un pratica edilizia in sanatoria.

I casi in cui l’immobile non è conforme

Questi sono i casi in cui le difformità impediscono il rilascio immediato del Certificato di conformità urbanistica:

• l’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. Solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.

• piccole modifiche interne, come spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.

• modifiche esterne e aumento di volumetria, come chiusure del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

Differenze tra conformità urbanistica e catastale

Ciò che quindi permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento. Quanto è importante e in cosa differisce la conformità urbanistica da quella catastale? Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario. La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto.

La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto.

Il Catasto non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell'immobile.