Come accedere al regime di cedolare secca in sede di proroga del contratto

Il tema dell’accesso al regime della cedolare secca in sede di proroga contrattuale prende spunto da un quesito sollevato da un contribuente e dalla relativa risposta dell’Agenzia delle Entrate.

Il dubbio del contribuente sorge a causa dell’estensione dell’opzione della cedolare secca ai contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, che hanno ad oggetto immobili ad uso commerciale appartenenti alla categoria C/1 con una superficie fino a 600 metri quadri, pertinenze escluse. Cedolare secca che, in questi casi, ha un’aliquota del 21%. 

La cedolare secca in effetti sostituisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali (per la parte che deriva dal reddito dell’immobile) e le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, comprese quelle sulla risoluzione e sulle proroghe dell’accordo. 

Si può optare per la cedolare secca in sede di proroga del contratto?

Un contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate facendo presente di aver stipulato un contratto in data 20 febbraio 2019 con durata dal 1° febbraio 2019 al 31 gennaio 2025.

Il contratto è stato stipulato mentre era in vigore l’art. 1 co. 59 della legge di bilancio 2019, il contribuente chiede se è possibile, in sede di proroga dell’accordo, optare per la cedolare secca.

Per il contribuente l’opzione è possibile perché dal comma 59 dell’art. 1 della legge di bilancio 2019 emerge che: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento.” 

La norma prevede quindi la possibilità di optare per il regime della cedolare secca anche in relazione ai canoni di locazione che fanno riferimento a contratti stipulati nel 2019 e che hanno ad oggetto immobili ad uso commerciale di categoria C1, ossia negozi e botteghe, pertinenze escluse.

 Opzione cedolare secca in sede di proroga contrattuale

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 190/2020 dichiara in sostanza di condividere le conclusioni dell’istante richiamando il punto 2.1 della circolare n. 26/E del 2011, il quale prevede che “in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi.”

Ne consegue che il contribuente può esercitare l’opzione della cedolare anche in sede di proroga contrattuale. Detto questo però cosa si deve fare per esercitare questa opzione?

L’Agenzia, per chiarire questo aspetto, richiama la circolare n. 8/E del 2019, la quale precisa che l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata quando si provvede alla registrazione del contratto e che la stessa produce effetti per l’intera durata dell’accordo, a meno che non venga revocata.

In sostanza quindi, se l’opzione della cedolare secca non viene esercitata al momento della stipula, si può sempre rimediare nel momento in cui si versa l’imposta di registro annuale attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) o presentando il modello RLI presso l’ufficio in cui si registra il contratto di locazione, entro 30 giorni dalla scadenza dello stesso o di una precedente proroga.