La nuda proprietà: cos'è e come funziona

Chi ha intenzione di acquistare una nuova casa e si è trovato a destreggiarsi tra gli annunci di vendita di abitazioni, qualche volta ha notato che alcune inserzioni hanno ad oggetto la vendita della “nuda proprietà” di un bene immobile.

Ma in cosa consiste e soprattutto cosa significa acquistare, non la proprietà, bensì la nuda proprietà di un’abitazione?

Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

In particolare. il concetto di nuda proprietà è strettamente legato a quello di usufrutto di un bene immobile, ovvero quel diritto reale di godimento che consente di attribuire a un soggetto, noto come usufruttuario, il diritto di godere dell’abitazione la quale, tuttavia, resta di proprietà di un altro soggetto.

Il diritto di proprietà, pur coesistendo con l’usufrutto, ne esce fortemente ridimensionato perché molte prerogative spettano al solo usufruttuario: questi ha un rapporto diretto con il bene, non mediato, e può goderne appieno, il che significa conseguirne il possesso, usarlo e trarne ogni utilità che può fornirgli (frutti civili e naturali).

L’usufruttuario, inoltre, è vincolato al rispetto della destinazione economica del bene che non potrà essere modificata.

Il proprietario, poiché non esercita più alcuna facoltà di godimento sul bene, viene dunque definito “nudo proprietario”. Il concetto di nuda proprietà, pertanto, viene utilizzato per riferirsi al diritto di proprietà svuotato di una parte del suo contenuto, ovvero il godimento effettivo del bene che è in capo all’usufruttuario.

Non si tratta di una restrizione a tempo indeterminato poiché il legislatore ha chiarito che l’usufrutto deve avere una durata determinata (vitalizio o a termine). Di norma, il nudo proprietario si riapproprierà del suo diritto, nella sua interezza (c.d. piena proprietà), alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza dei termini previsti dal contratto, oppure in tutti gli altri casi di estinzione del diritto.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.

E per chi compra?

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.

Chi è l’usufruttuario?

L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l'usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto.

Chi è il nudo proprietario?

Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.

Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?

Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.

Com’è calcolato il prezzo di vendita?

Partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile redatta da professionisti, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettattive di vita statistica in Italia.

Chi paga le spese? 

L’operazione di acquisto della nuda proprietà potrebbe risultare vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale, in virtù delle modalità con cui si suddividono le spese. La manutenzione ordinaria, infatti, spetta all’usufruttuario, che dovrà mantenere il bene in buono stato senza danneggiarlo o modificarlo; il nudo proprietario, invece, sarà tenuto unicamente a corrispondere le spese “straordinarie” e quelle delle imposte previste per la nuda proprietà.

Invece, sarà sempre l’usufruttuario, ovvero chi gode della disponibilità materiale dell’immobile, a occuparsi del pagamento di tutti i “carichi annuali” correlati al possesso del bene, tra cui il pagamento di tasse, imposte, canoni e così via (ad esempio IMU, TASI, IRPEF e tassa sui rifiuti).