Amministratore di condominio: quando la nomina è obbligatoria

La riforma condominiale ha elevato da cinque a nove il numero di condomini che richiede la nomina obbligatoria dell’amministratore. Immutata invece la disposizione che prevede, in caso di inerzia da parte dell’assemblea, la nomina giudiziale, che ha sollevato dubbi sulla qualità rivestita dall’amministratore. Incertezza risolta dalla Cassazione con una sentenza del 2017.

Una domanda però resta ancora aperta sulla nomina obbligatoria dell’amministratore di condominio: come si conteggiano i condomini nel caso in cui un condomino sia proprietario di più unità o al contrario un’unica unità sia in comproprietà di più soggetti?

 Amministratore di condominio obbligatorio ante-riforma

La precedente formulazione dell’art 1229 c.c., modificata nel 2012 dalla legge sulla riforma del Condominio richiedeva la nomina obbligatoria dell’amministratore condominiale se i condomini erano più di quattro. Adempimento al quale, se non provvedeva l’assemblea, spettava al giudice su ricorso di uno o più condomini. 

Amministratore di condominio obbligatorio post-riforma

Con la Riforma del condominio avvenuta ad opera della legge n. 220 dell’11 dicembre del 2012, è cambiato il requisito numerico dei condomini che richiede la nomina obbligatoria dell’amministratore condominiale.

La legge del 2012 ha infatti modificato l’art 1129 codice civile, dedicato alla nomina, alla revoca e agli obblighi che al comma 1 dispone: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

Dalla lettura della disposizione appare subito la differenza rispetto alla precedente formulazione.  Prima di tutto il numero dei condomini che rende obbligatoria la nomina di un amministratore da più di 4 sono passati a più di otto, ovvero a nove. In secondo luogo il fatto che, se alla nomina non provvede l’assemblea, ci pensa il giudice su istanza di uno o più condomini, oppure l’amministratore uscente.

La Cassazione sulla natura della nomina giudiziaria

L’obbligatorietà della nomina dell’amministratore nel caso in cui i condomini siano più di otto, è talmente importante che se questi non vi provvedano con delibera assembleare la legge prevede che sia il giudice a provvedere a tale incombenza.

Sulla nomina giudiziaria e sulla natura del compenso su cui sono stati sollevati dubbi più che legittimi, stante la formulazione dell’art 1229 c.c. la Cassazione con sentenza n. 21966/2017 ha avuto modo di chiarire che: “in tema di condominio negli edifici, il decreto emesso ai sensi dell’art. 1129, primo comma, cod. civ. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione di questo soggetto, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice. Ne consegue che l’amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall’art. 1709 cod. civ.”

Il conteggio dei condomini

Chiarita la questione della nomina giudiziario c’è un altro aspetto che solleva dubbi e domande, ovvero il conteggio dei condomini. Nel caso in cui un soggetto sia proprietario di più unità immobiliari all’interno del condominio, come deve essere conteggiato ai sensi dell’art 1229 c.c per calcolare il numero dei condomini che rendono obbligatoria la nomina dell’amministratore?

La legge purtroppo non fornisce una definizione del singolo condòmino, così come non esiste definisce giuridicamente il condominio. Deve quindi concludersi che se un edificio è composto da 9 unità immobiliari ma i proprietari sono solo tre, ciascuno dei quali titolare di tre appartamenti, in quell’immobile non è obbligatorio nominare un amministratore perché i condomini non raggiungono il requisito numerico richiesto dall’art. 1229 c.c. che impone la nomina di un soggetto che lo gestisca. Viceversa, se un’unità immobiliare è nella proprietà comune di 9 soggetti, che cosa succede? In questo caso il condòmino è unico e quindi, anche in questo caso, la nomina dell’amministratore non è assolutamente obbligatoria.