Si può affittare la prima casa?

Intorno alla cosiddetta “prima casa”, termine che viene utilizzato per indicare la prima abitazione di proprietà, ruotano una serie di regole e diverse agevolazioni previste dalla legge. Si tratta di strumenti che l’ordinamento mette a disposizione per venire incontro ai proprietari, consentendo di alleggerire gli oneri connessi all’acquisto dell’abitazione. Ma questi oneri si perdono nel caso in cui si conceda in locazione l’immobile?

Le agevolazioni prima casa

Per quanto riguarda l’acquisto della “prima casa”, sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Ancora, quale ulteriore agevolazione qualora per acquistare l’immobile da adibire a prima si stipuli un mutuo, si prevede una detrazione nella misura del 19% degli interessi passivi, dei relativi oneri accessori e delle quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui.

Attenzione però, non rientrano nel novero degli immobili prima casa quelli che appartengono a determinate categorie catastali, ovvero A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Il fabbricato, inoltre, dovrà trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora. Inoltre, questi non dovrà essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Decadenza dai benefici “prima casa”

Sono diverse le circostanze che determinano la decadenza dai benefici “prima casa” usufruiti in sede di acquisto dell’immobile. Tra queste la mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto, oppure il mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

In caso di decadenza il beneficiario dovrà versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.

Il rischio di perdere le agevolazioni è dunque particolarmente avvertito e spesso oggetto di discussioni. Tra gli interrogativi diffusi tra i proprietari vi è quello collegato alla concessione in locazione dell’abitazione acquistata con le agevolazioni.

Prima casa concessa in locazione: si perdono le agevolazioni?

La risposta a tale quesito è no: la locazione non implica la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.

Infatti, per usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa”, non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto, dunque neppure è necessario mantenere la residenza presso quell’abitazione (cfr. circolari Agenzia delle Entrate n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

L’importante è comunque rispettare le altre condizioni previste dalla legge, ad esempio l’acquirente dovrà mantenere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, anche se egli non risiede proprio in quella casa.

Non dovrà, inoltre trattarsi di immobili di lusso né possedere altre abitazioni acquistate beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. Inoltre, per continuare a fruire dei benefici, l’immobile non potrà essere venduto prima di 5 anni dall’acquisto, a meno di non acquistarne un altro con gli stessi requisiti entro un anno.

Esenzione IMU e detrazione interessi passivi mutuo

Concedere in locazione l’immobile, anche per brevi periodi, ha conseguenze diverse, invece, sull’esenzione IMU e sulla detrazione degli interessi passivi su mutuo. Nel primo caso, infatti, se la casa viene affittata non viene più considerata abitazione principale, dunque dimora abituale, ai fini dell’Imposta Municipale Unica).

Nel secondo caso, ovvero qualora la prima casa sia stata acquistata dopo la stipula di un mutuo ipotecario, sarà possibile concederla in locazione senza pagare maggiorazioni o sanzioni. Tuttavia, la legge richiede che, per poter “scaricare” dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi sul mutuo, la casa acquistata dovrà essere necessariamente l’abitazione in cui si ha la residenza, ovvero presso la quale il proprietario e i familiari dimorano abitualmente. Tale circostanza dovrò verificarsi per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.