Il mercato corre (e non si fermerà)

Rieccoli, i pentiti del mattone. Tornano ad affollarsi davanti alle vetrine delle agenzie immobiliari dopo la coda fatta ai borsini delle banche. Delusi da Piazza Affari, i ritardatari tornano al caro, vecchio mattone.
Il ciclo del mercato immobiliare, che aveva dato le prime avvisaglie del risveglio già nel 1998, manifestando un ritrovato interesse all'acquisto, si è progressivamente rimesso in carreggiata registrando anche un aumento dei valori. Ma la svolta si è avuta poco dopo l'11 settembre del 2001, con un'accelerata nei tempi più recenti, soprattutto a livello prezzi. Nel giro di un anno, l'incremento medio italiano è stato, secondo Scenari Immobiliari, del 5,2%, con Venezia al top (8,1%) e il picco di Catania (2,9%).
E nei primi sei mesi di quest'anno, le quotazioni - così come rilevate dall'Osservatorio immobiliare di Tecnocasa - sono cresciute del 3,9% nell'hinterland, del 5,4% nei capoluoghi di provincia e del 6% nelle grandi città. Nel giro di un anno e mezzo, lo scarto di prezzi tra queste ultime e i capoluoghi di provincia è stato del 10%, per salire all'11% nel confronto con le località non capoluogo.
Sulla crescita concordano anche le analisi di altri uffici studi e operatori uscite tra la fine di luglio e la scorsa settimana: per Gabetti, l'incremento medio è del +4,2%, per Nomisma del 5,4, per la Fiaip si colloca tra il 6 e il 7 per cento. Più contenuto il dato della Confedilizia, di poco superiore all'un per cento.
Analizzando gli incrementi del primo semestre per area geografica, si nota come quelli mediamente più pesanti, nella prima metà dell'anno, si siano avuti nei capoluoghi del Centro Italia. L'Osservatorio di Tecnocasa - che filtra i contratti di compravendita stipulati attraverso le oltre 2.700 agenzie affiliate - stima nel 6,9% gli aumenti nell'area, a fronte del 6,2% del Sud e del 4,4% del Nord. Valori medi che non tengono conto delle impennate di alcune grandi città e, soprattutto, del boom di prezzi per le zone o gli immobili di maggior pregio.
Che il mattone si sia riappropriato della fisionomia di bene-rifugio è anche dimostrato dal raffronto con i rendimenti. 'Il sensibile incremento delle quotazioni - afferma Guido Lodigiani, responsabile dell'ufficio Studi di Tecnocasa - si confronta con limitate variazioni dei canoni di locazione. In sei mesi, l'aumento è stato del 3,4% a livello italiano, con un andamento migliore nelle grandi città. Il che non ha impedito una riduzione generale dei rendimenti'. A Milano, per un bilocale la resa lorda è stata del 5% e a Roma del 5,4.
Gli investitori possono comunque indirizzarsi ai box e ai posti auto che, soprattutto nelle città più grandi o in quelle medie con un centro storico esteso, garantiscono un interessante ritorno economico. I prezzi per le due tipologie di immobili sono aumentati, da inizio anno, rispettivamente del 4,9 e del 3,7 per cento.
Le tipologie. E' sempre caccia aperta ai mono e ai bilocali. I tre locali per ora reggono, ma in prospettiva lasceranno il passo a residenze più contenute. Il mercato ha preferito l'usato, che ha visto una crescita delle quotazioni superiore dell'1,1% rispetto al ristrutturato. Un andamento attribuibile all'effetto-traino legato alle detrazioni fiscali per gli interventi di recupero.
A decretare l'interesse verso i tagli più piccoli è anche la maggiore frequenza con cui si affacciano sul mercato acquirenti stranieri dalle disponibilità economiche contenute (si veda l'altro articolo in pagina) e le famiglie con un solo componente (single, sia giovani che anziani).
Le richieste di piccole tipologie riguardano una porzione sempre maggiore di potenziali compratori. A Milano la somma delle richieste rivolte e mono e bilocali tocca il 65,9% e a Roma il 50,8.
'Le variazioni - spiega Lodigiani - sono in sintonia con la mappa dei progetti urbanistici della città. In zona Barona a Milano, ad esempio, a causa dei lavori in corso in piazza Maggi i prezzi degli immobili hanno registrato una caduta'. A Roma sono saliti soprattutto i prezzi delle case in Prati-Francia (10,3%) e Monteverde-Aurelio (8,4%), e a prendere più valore sono soprattutto le zone periferiche meglio collegate con il centro.
I mutui. E' cresciuto del 18% il numero dei mutui erogati in Italia nel primo semestre 2002, rispetto a quello precedente, ma anche l'importo medio degli stessi. La disponibilità di spesa media nelle grandi città è invece in flessione dopo molti mesi per quanto riguarda gli appartamenti più grandi.
Le previsioni. 'Difficile fare pronostici - sostiene Lodigiani -. Considerando che la crescita è in atto dal 1998, ci si aspettava un rallentamento e invece il mercato è cresciuto ancora'. E sono in molti a pensare che continuerà a farlo, finché la Borsa continuerà il trend attuale e finché dureranno gli incentivi fiscali alla ristrutturazione.

fonte: Il Sole 24 Ore