Acquisto casa: risposte a domande frequenti per una maggiore chiarezza

Ecco una serie di risposte ad alcune domande frequenti per chi si avvicina all’aquisto di una immobile per una più semplice comprensione.

Cos’è la proposta di acquisto e qual è la sua funzione?
La proposta di acquisto è un atto unilaterale (cioè che viene fatto solo da un soggetto) con cui un potenziale acquirente comunica al venditore l’intenzione di acquistare un immobile, definendo condizioni specifiche. Regolata dagli articoli 1326 e seguenti del Codice civile, la proposta diventa vincolante solo al momento in cui il venditore la accetta entro il termine di validità stabilito nella proposta stessa. Un elemento cruciale della proposta è la possibilità di accompagnarla con una caparra confirmatoria (articolo 1385 codice civile), che rafforza l’impegno delle parti e ne regola le eventuali conseguenze in caso di inadempimento.

Come funziona il contratto preliminare di compravendita e quali sono i vantaggi?
Il contratto preliminare di vendita o compromesso, è un vero e proprio contratto bilaterale, il quale è disciplinato dall’articolo 1351 codice civile, per mezzo del quale le parti si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo. Esso include elementi essenziali come prezzo, data del rogito e altre condizioni fondamentali e deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Il contartto preliminare impegna entrambe le parti con effetti giuridici immediati. Infine, deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio e dev'essere effettuato presso l'Agenzia delle Entrate.

Cosa si interne per regime patrimoniale?
Il regime patrimoniale è l’insieme delle norme che regolano i rapporti patrimoniali tra i coniugi. La sua finalità è quella di uguagliare la posizione di entrambi e salvaguardare tutti i diritti e i doveri che il matrimonio comporta. A partire dal 20 settembre 1975, la Legge 19/05/75 n.151 prevede che, se i coniugi non esprimono una volontà diversa, si applica automaticamente il regime patrimoniale fondato sulla comunione dei beni. Nella comunione dei beni rientrano tutti quelli acquistati dai coniugi, sia insieme che singolarmente durante il matrimonio. Questo significa che tali beni rientrano in automatico all’interno di un unico patrimonio in cui entrambi gli sposi sono proprietari al 50%. Tra i beni che rientrano nella comunione tra coniugi vi sono: tutti gli acquisti effettuati dai coniugi, sia insieme che separatamente durante il matrimonio, eccetto quelli personali; i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, che non risultano ancora consumati al momento dello scioglimento della comunione; i proventi dell’attività separata dei coniugi nel caso in cui, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati; le aziende gestite da entrambi costituite dopo il matrimonio.
Se tali aziende appartengono ad uno dei coniugi prima del matrimonio, la comunione riguarda esclusivamente gli utili e gli incrementi.

Cos’è e a cosa serve la dichiarazione (o certificato) di avvenuta stipula?
La dichiarazione di avvenuta stipula è un documento redatto e rilasciato dal notaio al termine di un atto notarile, come una compravendita immobiliare o un contratto di mutuo. Questo certificato non è obbligatorio per legge, ma viene frequentemente richiesto per scopi pratici, in quanto attesta formalmente che l’atto è stato stipulato in una specifica data e tra determinati soggetti. Il documento include informazioni essenziali, come i dati delle parti coinvolte, l’oggetto dell’atto e la data della stipula. Non ha però valore legale pieno come una copia autentica dell’atto notarile, poiché non contiene gli estremi di registrazione presso i registri immobiliari o fiscali. La sua funzione principale è quella di fornire una prova immediata dell’avvenuto accordo, in attesa che le procedure burocratiche necessarie alla registrazione vengano completate.

Quali sono i documenti necesari per vendere casa?
I principali documenti per approcciarsi alla vendita di un immobile sono i seguenti:
- attestato di Prestazione Energetica (APE), che ha una validità di massimo 10 anni che fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche della proprietà riportando la classe energetica dell’immobile;
- atto di provenienza dell’immobile, che consente di mappare la storia dei proprietari dell’immobile e conoscere la natura dei precedenti tipi di proprietà (successione legittima, donazione o compravedita);
- planimetria catastale, che consente di conoscere la disposizione interna della casa in vendita, la planimetria chiaramente deve combaciare con lo stato di fatto dell’immobile;
- visura ipotecaria dell’immobile, che permette di sapere se su un determinato immobile gravino o no pignoramenti, ipoteche o decreti ingiuntivi;
- visura catastale storica, necessaria ad evidenziare lo storico dei diversi passaggi di proprietà e delle variazioni catastali;
- permesso di costruire, che accerta l’autorizzazione comunale con l’approvazione alla trasformazione del territorio;
- certificato di abitabilità, anche questo appannaggio del comune di riferimento che dichiara il rispetto delle norme di sicurezza ed igiene;
- documenti relativi a eventuali contratti di locazione se ancora in essere al momento della vendita.

Atto di acquisto della casa: dove recuperarlo seviene smarrito?
Un atto notarile, o anche rogito, è un documento ufficiale redatto da un notaio che garantisce legalmente della veridicità dei fatti e degli atti giuridici riportati all'interno dell'atto. In caso di smarrimento della propria copia del rogito, si può fare richiesta di una nuova copia direttamente presso lo studio notarile o, nei casi in cui tale atto non si trovi più presso il notaio che lo ha redatto fare una ricerca presso l’Archivio notarile. 
Le possibilità sono tre:
- richiesta e ritiro atti allo sportello
- richiesta atti online e invio per via telematica
- richiesta atti online e invio per posta o fax.