FAQ acquisto casa

Quali sono le imposte da pagare per l’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”?
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

_ se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro

_se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
Iva ridotta al 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”
Sono necessarie le seguenti condizioni per beneficiare dell' agevolazione prima casa:
a) l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza (o se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività o, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende) o, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile deve essere acquisito come prima casa sul territorio italiano;

b) l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette (o altre) agevolazioni.

L’attestato di certificazione energetica va sempre predisposto ed allegato all’atto di comoporavendita?
Sì, la legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha indrototto, una nuova disposizione di grande rilevanza per l’attività deotarile, la quale prevede che “l’attestato di prestazione enegretica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titoolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”

Cos’è il certificato di abitabilità o agibilità?
Il certificato di agibilità consiste in un documento che attesta che l’immobile è conforme alle normative vigenti in termini di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio o di un impianto.

La prima cosa da specificare è che non bisogna confondere i concetti di agibilità e abitabilità:
- L’abitabilità veniva concessa agli immobili di natura residenziale;
- L’agibilità, invece, era destinata agli immobili con uso diverso.

Con l’introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità SCA, avvenuta con il D.L. 69/2013, abitabilità e agibilità vengo unite in un’unica documentazione.

Il certificato di agibilità dura potenzialmente per sempre, a patto che non vengano fatti interventi sull’immobile che richiedono il rilascio di una nuova SCA.

Cos’è la caparra confirmatoria?
È la somma di denaro o quantità di cose fungibili che una parte consegna all'altra al momento della stipulazione del contratto, come attestazione dell'impegno assunto contrattualmente.
Come la clausola penale, ha lo scopo di rafforzare il diritto del creditore al risarcimento.

Dalla clausola penale, differisce perché:
- la caparra è prevedibile solo nei contratti a prestazioni corrispettive, mentre la clausola penale può essere convenuta in qualsiasi contratto;
- la caparra è prevista solo per l'inadempimento, mentre la clausola penale può essere stabilita anche per il ritardo nell'adempimento;
- la caparra consiste in una somma di denaro (o cose fungibili) che viene immediatamente consegnata alla controparte al momento della stipula del contratto, mentre la clausola penale è una promessa di prestazione futura.

Cos’è il contratto preliminare?
E’ un contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto (detto definitivo).
Si parla di preliminare unilaterale se una sola delle parti si obbliga alla futura stipulazione; bilaterale, se entrambe le parti si impegnano a concludere il definitivo.

E' un contratto con efficacia obbligatoria per le parti, che assumono l'obbligazione di prestare un futuro consenso. In quanto contratto perfettamente valido e vincolante, le parti del preliminare, che ha ad oggetto una prestazione di fare, possono chiederne l'esecuzione forzata in forma specifica, attraverso la specifica domanda indicata all'art. 2932 del c.c..
Il codice civile non dà una definizione di "contratto preliminare", ma lo menziona in vari ambiti, principalmente in tema di forma (si veda l'art. 1351 del c.c. che stabilisce che il preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma del definitivo).

Cos’è il rogito notarile?
Il rogito è il documento redatto dal notaio Pubblico Ufficiale con le formalità previste dalla legge e che fa piena prova dei fatti e atti giuridici che il notaio attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti (art. 2699 Codice Civile). Il costo del rogito notarile è legato al suo contenuto.

Il rogito di acquisto della casa avrà un costo collegato al trasferimento della proprietà dell'abitazione, al suo prezzo, al fatto che il trasferimento avvenga tra privati oppure con imprese, alla presenza di agevolazioni fiscali e così via.

Analogamente il costo del rogito di acquisto di terreno sarà variabile a seconda che l'acquirente sia un coltivatore diretto, imprenditore agricolo professionale o meno oppure che la destinazione del terreno sia agricola o edificabile.

Che cos’è una proposta irrevocabile di acquisto?
Si tratta dell’impegno ad acquistare un immobile alle condizioni che vi sono indicate; qualora venisse accettata è già un vero e proprio contratto.

La proposta viene scritta in un modulo prestampato depositato in camera di commercio, nel quale i principali elementi sono:
- i dati del proprietario
- i dati del promissario acquirente
- i dati dell’immobile e la relativa descrizione
- la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche e catastali
- lo stato giuridico dell’immobile (ipoteche, pignoramenti servitù)
- la provenienza dell’immobile (rogito, assegnazione, donazione, successione ecc)
- i dati dell’attestato di prestazione energetica
- il prezzo offerto
- la validità della proposta irrevocabile d’acquisto
- gli estremi dell’assegno consegnato a titolo di caparra confirmatoria
- le modalità ed i tempi di pagamento
- la data prevista per il rogito
- eventuali condizioni particolari legate al mutuo
- i dati di scrizione all’ex ruolo degli agenti immobiliari abilitati, oggi REA.