29 Ottobre 2024
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30 Settembre 2024
25 Settembre 2024
Abusi edilizi: condono e sanatoria
Qualche volta non ci accorgiamo di averlo commesso, altre volte lo ereditiamo, altre volte ancora lo sottovalutiamo.
Ma quando un'opera costituisce un abuso edilizio?
Una difformità edilizia è un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (licenza, concessione a seconda del periodo di edificazione), senza autorizzazione o comunicazione al Comune.
Non importa che si sia realizzato un condominio abusivo o un piccolo bagno, resta sempre un reato.
Esistono strumenti previsti dall’ordinamento che permettono di regolarizzare tali lavori: il condono edilizio e la sanatoria edilizia.
I termini “condono” e “sanatoria” vengono, però, spesso usati come sinonimi per indicare il procedimento amministrativo volto ad eliminare un abuso edilizio.
Tuttavia, questi termini identificano situazioni diverse, sia per presupposti che per finalità. E' quindi opportuno analizzarli separatamente.
CONDONO EDILIZIO
Il condono edilizio presuppone un abuso edilizio e permette di regolarizzare un intervento edilizio che non avrebbe potuto essere realizzato perché mancava il titolo abilitativo e i lavori erano contrari alla normativa vigente.
Per tali motivi, il condono edilizio può essere richiesto entro determinati limiti temporali e solo in presenza di una legge speciale che lo regola.
Si tratta, ovviamente, di un procedimento che è oneroso: il costo per il condono di un edificio varia dai 60 ai 150 euro per metro quadrato (anche in base alla tipologia di abuso), a cui sono da aggiungere tutti i costi accessori alla pratica, quali le parcelle dei professionisti.
Ormai sono (già) storia gli ultimi condoni edilizi emanati con le leggi del 1985, 1994 e 2003. In realtà, negli ultimi mesi si è molto discusso della possibilità di varare una nuova legge riguardante il condono edilizio per il 2024.
Le eventuali misure ivi previste dovrebbero portare ad una “sanatoria” automatica di alcuni abusi estremamente specifici (realizzati anteriormente alla data del 30 gennaio 1977). Resterebbero comunque esclusi tutti quegli edifici realizzati in zone classificate come a rischio idrogeologico.
In ogni caso, l’uso del condizionale è d’obbligo: si tratta di una misura ancora (solo) in discussione.
SANATORIA EDILIZIA
Con il termine sanatoria edilizia si identifica, invece, l'atto amministrativo con il quale vengono regolarizzate le modifiche apportate ad un immobile in assenza del relativo titolo abilitativo.
Il procedimento è disciplinato dall’art. 36 e ss. del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) e, come detto, è applicabile ai soli abusi formali che rispettano i regolamneti urbanistici-edilizi, ancorché eseguiti senza autorizzazione amministrativa.
Ai fini della concessione della sanatoria è richiesta la c.d. “doppia conformità”, ossia la dimostrazione che l’intervento oggetto di sanatoria fosse conforme alle normative edilizie ed urbanistiche sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
La domanda di sanatoria edilizia può essere presentata in qualunque momento.
Tuttavia, il momento in cui la domanda viene presentata (in corso d'opera o a lavori terminati) e la tipologia di autorizzazione mancante (CILA - Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività) possono incidere sui costi da sostenere per ottenere la sanatoria edilizia, per cui:
- Sanatoria edilizia, con richiesta di CILA in corso d’opera: 333,33 euro;
- Sanatoria edilizia, con richiesta di SCIA in corso d’opera: da 516,00 euro a salire;
- Sanatoria edilizia, con richiesta di CILA a lavori ultimati: 1.000,00 euro;
- Sanatoria edilizia, con richiesta di SCIA a lavori ultimati: da 1.000,00 euro a salire,
a cui è da aggiungere la parcella dei professionisti incaricati.
Legittimati a richiedere la sanatoria sono il proprietario dell’immobile o coloro che potrebbero richiedere il rilascio di un permesso di costruire (titolari, quindi, di un diritto reale sul bene), il soggetto responsabile dell’abuso (che, ovviamente, può coincidere con il proprietario) e il promissario acquirente.
La procedura per richiedere la sanatoria edilizia è così articolata:
- Presentazione dell’istanza: entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, il richiedente presenta un’istanza all’autorità competente (Comune o Regione secondo le normative locali), che dovrà includere documentazione tecnica dettagliata riguardante l’opera abusiva; dichiarazione di conformità degli impianti; pagamento del contributo di sanatoria;
- Valutazione dell’autorità competente che avvia la verifica della documentazione ricevuta, assicurandosi che sia completa e conforme alle leggi vigenti;
- Emissione del provvedimento di sanatoria da parte dell'autorità competente in caso di valutazione risultata positiva.
In caso di omessa risposta da parte dell’autorità, trascorsi 60 giorni, il silenzio viene classificato come silenzio-dissenso e la richiesta è da considerarsi rigettata.
È fatta salva la possibilità di presentare ricorso avverso il silenzio-dissenso dell’amministrazione.
