Il mercato immobiliare: le previsioni di Nomisma fino al 2026

La situazione economica in Italia e nel mondo

Nell’analizzare la congiuntura economica, Lucio Poma, capo economista di Nomisma, si dice moderatamente ottimista relativamente alla capacità delle imprese italiane di scommettere sul futuro, pur in una situazione in cui le previsioni di crescita sul nostro Paese del Fondo Monetario Internazionale sono state limate di alcuni decimi di punto, restando però positive, al +0,7% annuo per il 2023 (contro il +1,1% pronosticato lo scorso luglio).

La situazione dell’inflazione, a livello globale ma in particolare per quanto riguarda Usa e Ue, mostra una componente “core” che non riesce a ridursi, nonostante invece la componente volatile prevalentemente determinata dai beni energetici sia in deciso calo. Il che determinerà probabilmente, secondo Poma, non solo un freno ma anche, presto o tardi, un taglio dei tassi di interesse, soprattutto negli Usa, dove l’economia è guidata in special modo dalla domanda di beni di consumo, danneggiata dall’inflazione.

In questo scenario la fiducia di imprese e consumatori in Italia è in calo; nonostante infatti la produzione industriale dia segnali incoraggianti, resta il divario tra inflazione e salari, in crescita del 5,5% contro un +3,2%, che sconta anche il gap ancora maggiore dei mesi passati.

Anche la situazione occupazionale, mai migliore di così con una disoccupazione al 7,4%, è una situazione a doppio taglio: il grande numero di inattivi, che non cercano lavoro né studiano, diminuisce l’offerta di risorse umane disponibili, in un momento in cui ce ne sarebbe molto bisogno per il rilancio delle imprese.

A ciò si aggiunga il cosiddetto “inverno demografico”: il numero delle famiglie nel 2021 è aumentato, ma si tratta nel 33% dei casi di famiglie monocomponente, contro un 32 per cento di famiglie con figli. Un sorpasso che avviene per la prima volta nella storia e che influirà sulle scelte economiche future.

Casa, le intenzioni di acquisto degli italiani

Quanto sopra ha il suo ruolo nel definire le intenzioni di acquisto di casa da parte degli italiani, che si rivelano in deciso calo nel 2023. Nel quarto trimestre si prevede infatti un aumento sì delle intenzioni di acquisto, ma solo della loro componente velleitaria, che passa dal 2 per cento del terzo trimestre al 5,5 per cento. Tuttavia resta bassa la quota di italiani che effettivamente compreranno casa, dallo 0,5 per cento allo 0,7 per cento dal terzo al quarto trimestre.

Per quanto riguarda le famiglie che hanno intenzione di accendere un mutuo, nei 12 mesi la componente che lo farà è un 43 per cento del totale, contro un 35 per cento possibilista e un 22 per cento che di certo non lo farà.

Il calo verificatosi nel corso dell’anno testimonia però l’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane che, associata alle difficoltà di accesso al credito, ha finito per penalizzare le prospettive del comparto immobiliare. Se infatti nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati,  “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”, come si legge nel Rapporto Nomisma.

Compravendite immobiliari e previsioni fino al 2026

Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%, di pari passo all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, in particolare a tasso variabile.

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. In particolare si prevede una chiusura d’anno con 684 mila compravendite (contro le 780 mila del 2022), con un calo del 16 per cento nel solo quarto trimestre, mentre per il 2024 si stimano 624 mila compravendite, per il 2025 602 mila e per il 2026 608mila.

Prezzi residenziali in Italia, le previsioni a quattro anni

I prezzi degli immobili residenziali in Italia mostrano un andamento in pigra crescita, con una media sulle 13 città italiane dell’1,4 per cento che spaziano dal +3,3 per cento di Milano al -1,3 per cento di Catania.

In particolare, nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

A livello nazionale,le previsioni sui prezzi sono in crescita dell’1,5% in termini nominali (-4,3% in termini reali, al netto dell’inflazione) nel 2023; del +0,6% nominale (-1,5% reale) nel 2024; del +0.5 per cento nominale ( -1,5% reale) nel 2025 e infine del +0.6% nominale (-1.4% reale) nel 2026.

Previsioni sul mercato degli affitti in Italia

Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Alla domanda abitativa si aggiunge infatti quella universitaria, turistica e di altro genere, determinando una carenza di offerta e alimentando la spirale degli aumenti dei canoni di affitto.

Che aumentano del 3,8% annuo, passando dall’8,9% di Bologna al’1,6 per cento di Palermo. Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.

“La mancanza di offerta, - precisa Luca Dondi, ad di Nomisma, - non è certo determinata dalla mancanza fisica di case”.

Sono infatti 3,5 milioni le famiglie multiproprietarie di cui nel 2023 solo il 24% affitta la seconda casa, mentre il 51% la tiene a disposizione della famiglia o di amici e parenti, l’11% la lascia inutilizzata e il 33% la usa come casa per le vacanze. Solo a Milano le case occupate sono 700.586, l’86,5% del totale, mentre quelle non occupate sono 109.404, il 13.5% del totale.

Affitti brevi e aumento dei canoni, la posizione di Nomisma

“Se le case sono scarse, - prosegue Dondi, - è perché in presenza di una situazione in cui i rischi di affittare casa sono molti, i proprietari tendono, legittimamente, a distaccarsi dalle forme tradizionali di affitto, orientandosi verso altre forme di affitto, quale l’affitto breve, o in alternativa lasciando sfitto.

Gli affitti brevi hanno il loro fascino, - precisa l’ad di Nomisma, - e influenzano il mercato, non tanto perché numericamente la quota di case in affitti breve sia rilevante, perché non lo è, ma perché le prospettive rischio/rendimento sono sicuramente più interessanti”. Parliamo infatti di un gap di rendimento tra libero mercato e locazione breve che a Milano passa dal 4,8% all’8,9%, ma che a Venezia passa addirittura dal 4,4% al 14,2%, o a Roma dal 5,7% all’11,7%. “Credo che le discussioni in tema di affitto breve non possano essere efficaci da sole a riorientare gli usi degli edifici residenziali. Le problematiche da affrontare sono piuttosto altre, tenendo conto che l’affitto oggi è sempre più una scelta, ma manca l’impegno da parte di operatori specializzati nella gestione di ogni problematica, dagli investimenti alla gestione. Occorre ragionare sulla disponibilità di case in Italia e decidere se gli interventi di housing sociale per cui Milano è ammirata come modello debbano restare un modello da ammirare o essere applicati concretamente anche ad altre città”, conclude Dondi.