Acquisto e ristrutturazione: cos'è e come funziona

Il mutuo acquisto e ristrutturazione è un tipo di mutuo che, con un unico finanziamento, ti dà la liquidità per comprare una casa da ristrutturare e per effettuare le opere necessarie. 

Questo mutuo è sostanzialmente diviso in due parti: una quota destinata all'acquisto della prima casa, l'altra destinata al pagamento dei lavori. La prima parte viene calcolata sulla base del valore dell'immobile, mentre il calcolo della seconda parte si basa sul preventivo dei lavori.

L'erogazione del prestito avviene in varie fasi: al momento dell'acquisto e in base allo stato di avanzamento lavori.

Giovani under 36, il mutuo 2023 adatto a loro

Le banche hanno un occhio di riguardo per la clientela under 35 che intende acquistare un immobile da ristrutturare. La durata del mutuo può variare a seconda della banca e delle condizioni specifiche dell'operazione, ma di solito si aggira intorno ai 20-30 anni.

Ogni banca ha le sue condizioni e requisiti specifici per l'accesso al mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa per i giovani. Solitamente, per accedere a questo tipo di finanziamento è necessario essere sotto i 35 anni, non avere già un'abitazione di proprietà e presentare un progetto di ristrutturazione dettagliato.

Mutuo 100 acquisto e ristrutturazione: come si ottiene?

Il mutuo per l'acquisto e la ristrutturazione al 100% permette di finanziare l'intero importo necessario per l'operazione. In questo modo, non è necessario avere una somma di denaro disponibile per l'acquisto dell'immobile e poi richiedere un ulteriore prestito per la ristrutturazione.

Tuttavia, questo tipo di mutui sono difficili da ottenere, perché richiedono una solvibilità finanziaria molto elevata e presentano un alto rischio per la banca che eroga il prestito.

In Italia, alcune banche offrono mutui per l'acquisto e la ristrutturazione al 100%, ma solitamente queste offerte sono riservate a clienti che hanno un reddito elevato e una posizione lavorativa stabile. Inoltre, le condizioni del mutuo possono essere più gravose rispetto a quelle di un mutuo tradizionale, con tassi di interesse più elevati e garanzie più rigide.

Mutuo acquisto e ristrutturazione in unica soluzione

Il mutuo acquisto e ristrutturazione può essere richiesto per un LTV (valore del prestito rispetto al valore dell'immobile) fino all'80 per cento del totale del valore di mercato della casa dopo la ristrutturazione. Per interventi non eccessivamente onerosi, l'erogazione può avvenire anche in un'unica soluzione. Questo avviene per evitare che l'importo del mutuo diventi troppo oneroso per il mutuatario, ragione per cui, in caso di interventi importanti, l'erogazione avviene in diverse tranche. I lavori vanno terminati entro 18 mesi, che coincidono con le tempistiche di erogazione del mutuo.

Mutuo acquisto e ristrutturazione prima casa detrazione

Il mutuo acquisto e ristrutturazione consente anche delle detrazioni fiscali. Se si tratta di un finanziamento per la prima casa, è infatti possibile, come sempre, la detrazione degli interessi passivi e degli oneri nella misura del 19%, che vanno ripartite secondo la quota di mutuo destinata all'acquisto e al finanziamento dei lavori. La ristrutturazione può inoltre godere degli incentivi governativi quali il bonus ristrutturazione, che consente la detrazione della metà delle spese destinate agli interventi. Per godere delle detrazioni, il mutui deve essere stato stipulato nei sei mesi precedenti all'inizio dei lavori o entro 18 mesi dal loro avvio. L'immobile andrà adibito a prima casa entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Come richiedere un mutuo acquisto e ristrutturazione

Per richiedere un mutuo per acquisto e ristrutturazione, alla normale documentazione finalizzata all’erogazione del finanziamento, vanno aggiunti diversi documenti a seconda che si tratti di:

• Manutenzione ordinaria di edifici esistenti (ad esempio per riparare parti limitate dell’immobile): in questo caso occorre presentare in banca il preventivo di spesa fornito dall’impresa coinvolta.

• Manutenzione straordinaria: per gli interventi sulla struttura dell’edificio serve presentare sia il preventivo che il progetto, nonché la DIA o la SCIA.

• Ristrutturazione con grandi opere: per interventi che modificano la pianta dell’edificio (ampliamenti ecc) serve una concessione edilizia con versamento di un contributo. Entrambe le documentazioni vanno aggiunte alla richiesta di mutuo in banca.

In generale occorre presentare

• la visura catastale;
• il certificato di agibilità;
• la valutazione immobile da parte di un perito;
• il progetto lavori;
• il preventivo del costo dei lavori.

Meglio un mutuo casa o i mutui casa più ristrutturazione?

Stipulare un mutuo acquisto e ristrutturazione può risultare una opzione migliore rispetto al chiedere prima un mutuo per acquisto e successivamente un finanziamento per ristrutturare casa. Ecco i principali vantaggi (che ovviamente variano caso per caso):

• tassi di interesse: può essere meglio chiedere lo stesso tasso per entrambi i finanziamenti visto che chiederli in momenti diversi potrebbe implicare un aumento dei tassi di interesse per uno dei due.
• tempistiche: un mutuo casa più ristrutturazione fa certamente risparmiare tempo nell'ottenimento della liquidità.
• costi delle pratiche: si risparmiano i costi per l'apertura di due diverse pratiche di mutuo.

Mutuo acquisto e ristrutturazione seconda casa

Il mutuo per acquisto e ristrutturazione può servire anche per una seconda casa.

Questa tipologia di mutuo è offerta dalle banche e dagli istituti di credito, ma le condizioni di finanziamento possono essere diverse rispetto a quelle di un mutuo per la prima casa. In genere, le banche concedono mutui per l'acquisto e la ristrutturazione di una seconda casa a tassi di interesse più alti rispetto ai mutui per la prima casa e con una percentuale di finanziamento inferiore.