Compravendita con riserva di proprietà “patto di riservato dominio”

Il codice civile si occupa della "vendita con riserva di proprietà" nell'articolo 1523, il quale, disciplinando la "vendita a rate" di beni mobili sancisce che «nel caso di vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa pagata col pagamento dell'ultima rata del prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna»; peraltro,il contratto di "vendita con riserva della proprietà" non solo è pacificamente utilizzabile per i contratti che hanno oggetto beni immobili ma anche in qualsiasi altro caso di pagamento posteriore al momento di stipula del contratto , e quindi non solo nel caso di pagamento posticipato a causa della rateazione del prezzo .

In altri termini, la "vendita a rate" non è l'esclusivo schema contrattuale nel quale possa essere inquadrata una "vendita con riserva di proprietà.

Mediante il contratto di "vendita con riserva di proprietà, la parte venditrice si "garantisce" dunque dall'inadempimento della controparte, trattenendo in capo a sé la proprietà del bene oggetto del contratto stesso fintantoché essa non riceva il saldo del prezzo dovutole .

Se, dunque, sotto il profilo civilistico la vendita con riserva di proprietà è per lo più ricostruita come fattispecie particolare appartenente alla più generale categoria dei contratti sottoposti a condizione sospensiva (l'evento dedotto in condizione è, appunto, il pagamento del prezzo), il legislatore fiscale (all'evidente scopo di evitare facili espedienti da parte dei contribuenti più "scaltri") ha disposto che il contratto di vendita con riserva di proprietà sia tassato fin dall'origine (come un contratto risolutivamente condizionato al mancato pagamento del prezzo) e cioè con l’imposizione che sarebbe applicabile se il contratto non recasse la clausola di riserva della proprietà: infatti, ai fini fiscali, la clausola del contratto di vendita , con la quale si rinvia l'effetto traslativo al pagamento dell'ultima rata di prezzo (ai sensi del predetto articolo 1523 codice civile), viene fiscalmente qualificata come non considerabile in termini clausola recante un'apposizione di condizione sospensiva (articolo 27, comma 3, TUR), con l'effetto che il contratto in questione deve essere registrato con l'applicazione dell'imposta proporzionale (senza quindi potersi tassare l'atto, come accade per l'atto sospensivamente condizionato, con l'imposta fissa e rinviare il pagamento dell'imposta proporzionale al momento in cui la condizione si verifichi).

In altre parole, si tratta di un contratto che, sotto il profilo civilistico, è sottoposto alla condizione sospensiva dell'integrale pagamento del prezzo, mentre, sotto il profilo fiscale, è un contratto che produce immediatamente i suoi effetti (e al quale, quindi, si applica la conseguente tassazione, che, come accade per il caso del contratto risolutivamente condizionato rimane definitivamente acquisita all'erario, sia che la condizione si verifichi , sia che la condizione manchi, e cioè sia che l’effetto traslativo si compia , sia che esso non si compia).

La norma di cui all'articolo 27, comma 3, TUR, è insomma una norma antielusiva (fondata anche sulla considerazione che il trasferimento della proprietà viene connesso non a un evento estraneo alla sfera dei contraenti ma all'evento, programmato fin dall'origine, dell'integrale pagamento del prezzo da parte dell'acquirente), in quanto finalizzata ad evitare l'aggiramento dell'imposizione che si potrebbe operare mediante il ricorso a uno schema contrattuale che consenta la disponibilità, giuridica e materiale, del bene fin dal momento della stipula del contratto (in altri termini: se Tizio vende a Caio con riserva di proprietà , e se Caio intende poi a sua volta rivendere il bene, Caio potrebbe non "riscattare" mai la proprietà, pur pagandone tutto il prezzo e avendone conseguito la materiale disponibilità, ma indicare a Tizio il nuovo acquirente Sempronio; e Tizio potrebbe a sua volta rivendere il bene a Sempronio senza che sia stato tassato il trasferimento tra Tizio e Caio, e così via.

Dal fatto che, sotto il profilo tributario le vendite con riserva di proprietà si considerano come non sottoposte a condizione sospensiva (art. 27, comma 3, TUR, con la conseguenza che esse non possono essere registrate con l'imposta fissa, ma devono essere registrate come se l'effetto traslativo si fosse già prodotto al momento della stipula del contratto) deriva che:

nel caso di risoluzione di un contratto di vendita con riserva di proprietà per mancato pagamento del prezzo, il contratto con cui viene convenuta la risoluzione, comportando la retrocessione del bene oggetto del contratto risolto, deve essere assoggettato ad imposta proporzionale di registro, con la aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari

se il contratto di vendita con riserva di proprietà si risolve per inadempimento, trattandosi (fiscalmente parlando) della risoluzione di un contratto sottoposto alla condizione risolutiva del non integrale adempimento dell'obbligo di pagare il prezzo da parte dell'acquirente, la verificazione di questa condizione risolutiva (condizione già presente ab origine nel contratto che potrebbe risolversi per inadempimento) non dovrebbe generare (art. 28, comma 1, TUR) l'applicazione di alcuna tassazione in misura proporzionale . 

Vendita con riserva di proprietà e AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"

Per l'applicazione al contratto di "vendita con riserva di proprietà" dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa" occorre dunque tener conto che l'immediata tassazione ricevuta da tale contratto al momento della sua stipula determina evidentemente la necessità che nel contratto in questione siano già contenute tutte le dichiarazioni che la legge richiede per la concessione dell'agevolazione e che alla data della sua stipula pure sussistano tutti gli altri presupposti richiesti dalla legge ai fini dell'ottenimento del beneficio fiscale .

Peraltro, visto che l'effetto traslativo è civilisticamente rimandato al momento de l verificarsi della condizione rappresentata dal pagamento dell'intero prezzo, non appare implausibile pensare che (ove i presupposti per l'agevolazione ancora non sussistano al momento di stipula del contratto con riserva della proprietà, ma è previsto che sussisteranno all'atto dell'avveramento di detta condizione), nel contratto con riserva della proprietà l'acquirente rilasci le dichiarazioni richieste, ma con riferimento al momento in cui si verificherà l'effetto traslativo; in sostanza , replicando anche per questa fattispecie il medesimo trattamento che la legge espressamente dispone (facendo riferimento «al momento in cui si realizza l'effetto traslativo»: comma 2 della Nota 11-bis all'articolo 1, TP1) per il caso del contratto preliminare che preveda acconti imponibili ad lva.

Nella situazione speculare, e cioè nella situazione in cui i presupposti per l'agevolazione già invece sussistano all'atto della stipula del contratto, ma più non ricorrano nel momento in cui si verifica l’effetto traslativo (si pensi al caso di un acquisto ereditario conseguito nel frattempo del pagamento delle rate), l'agevolazione concessa in sede di registrazione, dovrebbe rimanere stabile e quindi non subirne conseguenze .

Infine, la accennata particolare natura del contratto di vendita con riserva di proprietà necessita l'esame di due complesse tematiche, per dar risposta ai seguenti quesiti:

la mancata verificazione dell'effetto traslativo a causa di inadempimento, che intervenga entro i cinque anni successivi alla stipula del contratto,va parificata alla alienazione infraquinquennale, con applicazione delle relative conseguenze in termini di revoca dell’agevolazione di cui si è beneficiato in sede di acquisto ?

nel periodo di pagamento delle rate (e quindi prima del verificarsi dell'effetto traslativo), il venditore può effettuare un nuovo acquisto agevolato legittimamente dichiarandosi "impossidente" ?

l'acquirente pure dichiarandosi "impossidente", potrebbe effettuare, con il beneficio dell'agevolazione "prima casa", un acquisto diverso da quello programmato con la stipula del contratto di vendita con riserva di proprietà (abbandonando quindi l'agevolazione su quest'ultimo) ?

Ebbene, nel caso a) va osservato che sotto il profilo fiscale, il contratto di vendita con riserva di proprietà è, come detto, da considerare immediatamente efficace e sottoposto alla condizione risolutiva del non integrale adempimento dell'obbligo di pagare il prezzo da parte dell'acquirente, cosicché la verificazione di questa condizione risolutiva (condizione già presente ab origine nel contratto che potrebbe risolversi per inadempimento) non genera l’applicazione di tassazione in misura proporzionale e quindi, tanto meno, può configurare un caso di alienazione infraquinquennale da cui derivi recupero di maggiore imposta e applicazione di sanzione (resta solo la conseguenza che l'imposta pagata all’atto della stipula del contratto poi risolto non può essere chiesta a rimborso, nonostante il non intervenuto trasferimento di proprietà, in quanto essa rimane incamerata definitivamente dalle casse erariali, perché dovuta a seguito della mera stipula del contratto che poi, sotto il profilo civilistico, non ha dispiegato la sua programmata efficacia traslativa) .

Nel caso b), nel periodo di pagamento delle rate, il venditore, nonostante che egli sia, sotto il profilo civilistico, nella perdurante titolarità del bene oggetto del contratto di vendita con riserva di proprietà , è probabilmente da considerare (essendo stata assolta, per la stipula di quel contratto, una imposta di trasferimento) fiscalmente non più titolare dei diritti oggetto del contratto di vendita con riserva di proprietà (in quanto fatti oggetto di alienazione, seppur sotto il solo profilo fiscale) , cosicché egli dovrebbe poter legittimamente rendere, ave compia l'acquisto di una abitazione , la dichiarazione di "impossidenza” richiesta dalla legge sull'agevolazione "prima casa” quale presupposto per la concessione dell'agevolazione stessa.

Viceversa . "impossidente" (nel periodo della rateazione del prezzo) non pare possa dichiararsi l'acquirente , in quanto, seppur egli non abbia la titolarità civilistica dei diritti oggetto del contratto di vendita con riserva di proprietà, egli pur sempre ha effettuato un acquisto per il quale ha scontato un'imposta di trasferimento, calcolata con l'applicazione delle regole sull'agevolazione "prima casa".