Immobili, deduzioni agganciate alla data di acquisto o leasing

Un ritorno parziale all'antico, con numerose zone d'ombra in attesa di chiarimenti. È questo lo stato dell'arte che caratterizza il trattamento dei vari componenti di reddito di lavoro autonomo legati agli immobili, siano essi negativi (ammortamenti, canoni di locazione o di leasing, spese di manutenzione e ristrutturazione, minusvalenze) o positivi (plusvalenze). Le disposizioni Dalle tabelle pubblicate in pagina emerge un mosaico alla cui complessità concorrono diversi elementi. In primo luogo, il legislatore, con la Finanziaria 2007, ha introdotto una riforma su cui non riponeva estrema fiducia, al punto da attribuirgli una scadenza triennale. Il vero problema, tuttavia, nasce dall'inserimento di queste regole (provvisorie) nel testo dell'articolo 54 del Tuir, obliterando così il testo previgente, nonostante fosse destinato a essere ripristinato dopo il periodo transitorio. Inoltre, la stessa norma di modifica (articolo 1, comma 335, della legge n. 296/2006) ha previsto che la validità triennale avesse effetto solo per gli ammortamenti e i canoni di locazione finanziaria degli immobili strumentali, lasciando così intendere che, per i restanti immobili (ossia quelli a uso promiscuo) e per i componenti di reddito non richiamati (come le spese di ristrutturazione), le regole introdotte fossero, in realtà, definitive.
Le opzioni L'ultimo tassello del puzzle, è quello che si ricava da alcuni chiarimenti dell'Agenzia o di fonte parlamentare, e che discende (condivisibilmente) dalla natura dei beni di cui si tratta. Poiché gli immobili caratterizzano per lunghi periodi la produzione del reddito, non è pensabile prevedere regole a singhiozzo (come, ad esempio, è successo per le auto). Va, quindi, mantenuto costante nel tempo il regime vigente all'acquisto o alla sottoscrizione del canone di leasing, indipendentemente dalle successive modifiche. Il professionista (o l'artista) che utilizza strumentalmente un immobile acquistato (o assunto in locazione finanziaria) fino al 14 giugno 1990, può dedurre integralmente le quote di ammortamento e i canoni, così come chi ha acquistato (o sottoscritto il contratto) successivamente e fino al 31 dicembre 2006 non ha potuto mai, nemmeno nel triennio agevolato 2007-2009 procedere a dedurre ammortamenti o canoni. I lavoratori autonomi che, invece, hanno acquistato l'immobile strumentale in tale periodo (o lo hanno assunto in locazione finanziaria) possono anche oggi dedurre ammortamenti e canoni con le regole vigenti in via transitoria, sebbene dal 1° gennaio 2010 le regole siano (ma solo per coloro che stipulano da tale data) più stringenti. Anzi, per coloro che hanno scelto il periodo agevolato per destinare l'immobile (esclusivamente) all'attività professionale, dal 2010 la deduzione degli ammortamenti e dei canoni leasing è maggiore rispetto al passato, dato che non si applicano più le limitazioni ad un terzo dell'importo imposte nel periodo transitorio. Questo principio, in base al quale la data del rogito notarile di acquisto o di sottoscrizione del contratto di leasing detta i comportamenti anche per il futuro (salve deroghe specifiche del legislatore), mal si adatta alle altre casistiche, in particolare per le spese sostenute dal professionista sull'immobile di terzi (ad esempio affitto, comodato). Su questo punto, l'amministrazione finanziaria dovrebbe fare uno sforzo interpretativo per approcciare in maniera sistematica l'argomento, come ha fatto, ad esempio, l'Istituto di ricerca del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili con la circolare n. 1 del 12 maggio 2008. Un documento apprezzabile, ma da rivedere alla luce di alcuni chiarimenti giunti in seguito dalle Entrate. Al legislatore, invece, spetta il compito di decidere se rendere stabili o abbandonare definitivamente le regole del periodo transitorio. Senza dimenticare che, in ogni caso, la disciplina andrebbe semplificata e meglio coordinata.

fonte: Il Sole 20 Ore