Il mattone gestito

MILANO - Ottocento miliardi di euro di risparmio immobiliare gestito nel mondo. È questo il traguardo raggiunto alla fine del 2004 dal cosiddetto mattone di carta, che negli ultimi due anni ha avuto uno sprint, in termini di capitalizzazione globale, del 20,5%. «Si tratta di uno stock di oltre 540 milioni di metri quadrati, vale a dire circa 100mila immobili come quello che ci ospita» ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari , presentando ieri i dati a Milano. Per la prima volta, inoltre, l'Europa ha superato gli Stati Uniti in termini di capitalizzazione dei fondi immobiliari (che oltreoceano si chiamano Reits), con 268 miliardi di euro contro 240 miliardi.
Il 2004, secondo il rapporto di Scenari Immobiliari, è stato un anno positivo per questi strumenti in Europa, con una capitalizzazione cresciuta del 12,7%, portando il totale a oltre il doppio dei numeri relativi al 2000. In particolare, la raccolta è stata di 15 miliardi di euro, con un aumento annuale del 14,2%, è anche l'anno in corso si sta rivelando positivo, secondo gli operatori. Scenari Immobiliari, nel periodo marzo-aprile 2005, ha intervistato i responsabili dei primi 50 fondi europei per verificarne le aspettative e le risposte sono traducibili, secondo la società di ricerche, in un sostanziale atteggiamento di fiducia nelle prospettive del settore immobiliare, convinti che l'introduzione della forma tecnica dei Reits anche in alcuni Paesi europei a partire dal 2006 amplierà ulteriormente il settore (la stima è di un incremento del 5,5% della capitalizzazione nel 2005).
La situazione si differenzia notevolmente da Paese a Paese, con una sostanziale contrapposizione dei mercati. Agli estremi opposti, i fondi aperti tedeschi e le Sicafi belghe: i primi stanno attraversando un periodo di forte crisi, sia per la discesa dei corsi immobiliari in Germania sia per gli episodi di mala-gestione che hanno allarmato i sottoscrittori dell'intero settore; le seconde invece hanno mostrato un andamento superiore alle aspettative, con un aumento della capitalizzazione del 56% in 12 mesi. Molto bene anche i fondi inglesi e le Siic francesi. Le Fii spagnole sono cresciute notevolmente e si prevede un'ulteriore spunto per il 2005, mentre sono stabili i prodotti olandesi, Paese che vanta peraltro la maggiore capitalizzazione europea. E l'Italia? Un mercato, secondo gli operatori, in deciso aumento, con una raccolta lorda 2004 di 3.260 milioni di euro e netta di 2.987,9 milioni. Il patrimonio immobiliare posseduto dai 34 fondi operanti nel nostro Paese ha registrato un incremento del 193% rispetto alla fine del 2003, attestandosi a 6,6 miliardi di euro. Il valore medio del patrimonio immobiliare di questi fondi è pari a 402 milioni (+87%) e la performance media del 2004 è stata del 5,7 per cento. Una redditività che si colloca però al di sotto della media europea (5,9%), soprattutto al di sotto di quella francese che si è attestata al 10,4% (4,9%, invece, gli Stati Uniti). La redditività è stata uno degli argomenti di approfondimento dei dibattiti fra i gestori, alcuni dei quali, come Giulio Malfatto di Pirelli Re Sgr e Clemente Di Paola di Investire Immobiliare Sgr, hanno sottolineato la maggiore idoneità dell'Irr (il tasso di rendimento interno) quale indicatore di performance. Resta, invece, il problema della scarsa liquidità delle quote dei fondi quotati, penalizzati da un ampio sconto sul Nav e da performance borsistiche non esaltanti: se un investitore avesse acquistato, al 31 dicembre 2003, una quota di ciascun fondo immobiliare sul mercato borsistico, avrebbe incrementato, al 31 dicembre 2003, il proprio investimento di circa il 5 per cento.

fonte: Osservatorio Immobiliare