Fondi immobiliari: industria agli albori

Il patrimonio totale dei fondi immobiliari italiani è meno di un quarto della sola raccolta netta dei fondi europei. Se a fine 2002 i fondi made in Italy raggiungeranno un patrimonio di circa 3 miliardi di euro, la raccolta netta in Europa dovrebbe toccare i 13,5 miliardi di euro e il patrimonio complessivo i 116,8 miliardi di euro. A guidare l'industria dei fondi immobiliari europei è la Germania, con 48.800 milioni di euro di capitalizzazione, seguita dalla Gran Bretagna con 43.500 milioni di euro. A distanza, la Francia, con un totale di 10,8 miliardi di euro.
Questa, in sintesi, la fotografia scattata da Scenari Immobiliari nel recente studio "I fondi immobiliari in Europa e in Italia", un'indagine che seguirà un aggiornamento periodico. Ecco, più in dettaglio, le caratteristiche dei mercati più evoluti del nostro. Il Regno Unito. In Gran Bretagna i fondi immobiliari vengono definiti authorized o unauthorized property units. I primi sono stati introdotti dal Financial Service Act del 1991 mentre i secondi esistono già dalla seconda metà degli anni 60: mentre i primi (Aputs) permettono anche al risparmiatore l'acquisto delle quote, i secondi consentono l'accesso soltanto agli investitori istituzionali e ai fondi fiscalmente esenti, come i fondi pensione. La dimensione minima del fondo è fissata in cinque milioni di sterline, pari a oltre otto milioni di euro. Il fondo deve avere tra il 20 e l'80% del capitale investito in proprietà immobiliari, fino al 35% in titoli di Stato e fino al 5% in altre forme di investimento. Tra gli altri vincoli di investimento, il fatto che una singola proprietà non può valere più del 25% del patrimonio e che non più del 10% deve consistere in immobili presi in locazione. Il fondo di maggiori dimensioni è lo Schroder Exempt Put, con oltre 6.539 milioni di euro di patrimonio, seguito dal Mercury Property Fund, con una capitalizzazione di 4.540 milioni di euro. I primi dieci fondi rappresentano il 74,1% del patrimonio complessivo dei fondi inglesi. Quanto ai rendimenti, il migliore è stato, nel 2001, il fondo Lazard (7,6%), seguito dal fondo Schroder (7,5%). Nel complesso, il rendimento medio è stato del 6,2%, con un minimo del 2,4% di Gulliver Development Put. La Germania. I fondi tedeschi esistono dagli anni 50 e seguono lo schema del trust anglosassone. Sono previsti sia nella forma chiusa sia in quella aperta. Quest'ultima è la più diffusa, con un ripartizione in funzione del tipo di investitore (privato o istituzionale). I principali operatori sono quasi tutti bancari, sia con riferimento ai fondi aperti sia a quelli chiusi. I fondi aperti hanno una struttura giuridica simile a quella dei fondi italiani, ma le quote non sono listate in un mercato regolamentato, come invece accade in Italia. I fondi aperti devono investire il proprio patrimonio almeno in dieci immobili, ciascuno con un valore di acquisto non superiore al 15% del patrimonio del fondo. La liquidità può arrivare anche al 49%, limite elevato che si giustifica con la natura aperta e con la necessità di essere in grado di liquidare le quote a richiesta. Lo sviluppo del mercato tedescho si è avuto principalmente negli anni 90. Il fondo più importante è il Degi, con una capitalizzazione di 7,7 miliardi di euro, pari al 16,1% del patrimonio complessivo dei fondi. I primi cinque fondi, nel complesso, detengono circa il 65% del patrimonio totale. Il rendimento medio dei fondi aperti è stato, nel 2001, del 6,2%, con un minimo del 5,4% del iii-Fonds nr.3 (Hvb) e un massimo del 7,2% del citato fondo Degi. La Francia. I fondi francesi assumono la denominazione di Sociétés civiles de placement immobiliéres (Scpi) e fanno capo, per l'85%, a risparmiatori. Le Scpi sono 277, di cui la maggior parte di tipo specializzato. La più importante è gestita dal Crédit Agricole e vanta una capitalizzazione di 1,6 miliardi di euro, pari al 13,9% del totale. La raccolta è calata dal 1995 al 1997 a causa della crisi del settore immobiliare francese, per poi risalire fino al 2000 e ridiscendere nell'ultimo periodo. Il rendimento più elevato è stato, nel 2001, del 6% (da parte del Crédit Agricole) e il rendimento medio dei primi sei gestori è stato del 5,5 per cento. Scendendo ai gestori di piccole dimensioni, il rendimento scende al 3,8% medio

fonte: Osservatorio Immobiliare