Gli uffici salvano il real estate

Scenari. In un panorama di generale arretramento il terziario migliorerà dopo due anni di ribassi
Spiragli di ripresa dei rendimenti in alcuni settori del real estate italiano, principalmente sugli uffici, così come sta tenendo il retail dei grandi centri commerciali. Una ripresa che è certo tutta da confermare nel corso dei prossimi mesi, ma che arriva dopo oltre due anni consecutivi di costanti ribassi. «Difficile ipotizzare come si evolverà nel 2008 il mercato immobiliare dedicato agli investitori istituzionali – sottolinea Davide Manstretta, country manager Ipd Italia - visto che i dati relativi alla seconda metà del 2007 potrebbero incorporare un forte rallentamento delle performance, come sperimentato da molti operatori e alla luce dei segnali di un ulteriore rallentamento dell'economia italiana e mondiale». Un contesto - secondo Manstretta - che potrebbe portare a riassorbire almeno in parte il rialzo in termini di total return, l'indice di rendimento medio, registrato nella prima parte del 2007, portando questo valore su base annuale ad allinearsi con quello del 2006, quindi intorno all'8-9 per cento». Quanto al primo semestre 2007 «abbiamo registrato - conclude Manstretta - un total return passato dal 3,8% di fine 2006 al 4,4%, per la prima volta in aumento dal 2005, grazie essenzialmente a una sensibile ripresa del settore uffici». E una dinamica simile si riscontra anche in termini di income return, ovvero alla voce rendimenti da locazione: dopo sette anni di ininterrotto ribasso, gli immobili ad uso ufficio a giugno 2007 hanno segnato un rialzo, assestatosi al 2,5% su base semestrale, il commerciale è rimasto fermo al 2,7%, l'industriale, al contrario, è sceso al 3,2 per cento. Indice di rendimento medio annuale di fine 2007 tra l'8 e il 9% anche per Luca Dondi, analista del mercato immobiliare di Nomisma, meno ottimista però sulle prospettive di rilancio dei rendimenti: «Non stiamo assistendo a recuperi alla voce capital growth, dove siamo prossimi alla crescita zero, mentre qualche segno di incremento dei canoni sta arrivando dalla voce income return». Più orientato verso un'inversione di tendenza in atto è Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari: «Tutto quello che non è residenziale sta facendo segnare dei piccoli rialzi di rendimento, partiti dagli ultimi mesi del 2007 e che sembrano continuare in questo avvio di 2008. Dopo due anni di discesa più accentuata nella grande distribuzione retail - dice Breglia - un po' meno nella logistica e abbastanza contenuta nel settore degli uffici, stiamo assistendo a un leggero aumento generalizzato dei canoni di locazione, a fronte di prezzi di acquisto sostanzialmente fermi, se non in leggera discesa».
Diverso il quadro sul fronte residenziale, che però nel nostro Paese, salvo qualche eccezione rappresentata dai fondi pensione, interessa più i piccoli investitori che gli istituzionali. «Qui la situazione è piuttosto di stallo - termina Breglia - con proprietari che hanno aspettative di canoni di affitto troppo alti rispetto a quanto il mercato oggi possa sostenere». Dalla parte degli investitori, invece, atteggiamento decisamente cauto e attendista su quanto potrà accadere quest'anno: sottolinea in questo senso Arjan Knibbe, analista real estate di Ubs Investment bank: «Sul fronte dei principali mercati europei, oltre ad aspettarci dagli uffici un certo recupero di reddittività, vediamo abbastanza bene anche il retail dei grandi shopping center, destinato a crescite meno brillanti, ma stabili». Un po' quello che ci si aspetta in Italia dai grandi spazi ratail: «ma con un distinguo - suggerisce Edovige Catitti, direttore generale di Aareal Bank - visto che il nord si conferma un mercato quasi saturo, mentre il sud è un contesto difficile per problematiche molto complesse». La sorpresa potrebbe arrivare, invece, dal segmento logistico-industriale «quello che nell'arco dell'anno potrebbe soffrire meno rispetto agli altri - afferma Catitti - anche qui ad una condizione, ovvero che si tratti di progetti immobiliari significativi, di grandi dimensioni e in location strategiche». A livello europeo, infine, un'altra conferma arriva dai paesi dell'Est «che continuano a essere - conclude Catitti - una realtà in espansione, a fronte del resto dell'Europa che sta viaggiando su trend più simili a quelli italiani».

fonte: Il Sole 24 Ore