È di sei anni la durata minima dell'affitto

Per stipulare un contratto di locazione cosiddetta commerciale, non è necessaria – anche se è opportuna – la forma scritta. Il contratto è disciplinato dagli articoli 27 e seguenti della legge 392/78, che prevede la durata di sei anni più sei. Al termine dei primi sei anni, il locatore può disdettare il contratto solo per uno dei motivi indicati all'articolo 29 (ad esempio, adibire l'immobile a primaria abitazione del locatore). Il canone è liberamente determinato dalle parti ed è soggetto ad aggiornamento annuale a partire dal secondo anno, in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, indicato dall'Istat, nel limite del 75 per cento. Allo stesso modo, sono liberamente determinabili le modalità di pagamento del canone e delle spese accessorie (bonifico bancario, assegno bancario, contanti), nonché le scadenze delle rate. La piccola manutenzione dei locali (sostituzione delle cinghie delle tapparelle, controllo annuale della caldaia, manutenzione degli infissi e delle porte eccetera) compete al conduttore, a norma dell'articolo 1576, Codice civile. Al locatore compete invece la manutenzione ordinaria e straordinaria, ma le parti possono convenire che la manutenzione ordinaria e straordinaria sia a carico del conduttore. L'eventuale recesso del conduttore prima della scadenza contrattuale è disciplinato – in mancanza di una diversa pattuizione contenuta nel contratto – dall'articolo 27, ultimo comma, legge 392/78: «Il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata». I "gravi motivi", che consentono il recesso del conduttore, devono essere imprevedibili e sopravvenuti ed essere indicati nella lettera di recesso, e non possono consistere in valutazioni unilaterali del conduttore. Le parti possono in ogni caso convenire che il conduttore sia libero di recedere dal contratto anche senza gravi motivi. Allo stesso modo, i termini del preavviso al locatore possono essere liberamente definiti dalle parti, che possono anche ridurre il termine di 6 mesi. Si tenga presente che il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso sicchè, fino a tale scadenza, il conduttore è tenuto a versare i canoni. Alla stipula del contratto, il locatore può richiedere al conduttore il versamento di un deposito cauzionale e cioè di una somma che il locatore tiene a disposizione per eventuali inadempimenti del conduttore e restituisce con gli interessi, all'atto della riconsegna dei locali, al termine del rapporto. A norma dell'articolo 11, legge 392/78, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone e deve essere produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Nel corso della locazione il conduttore – anche senza il consenso del locatore – può sublocare l'immobile o cedere il contratto, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda. Vale tuttavia la pena di evidenziare che il conduttore cedente – se non è liberato dal locatore – rimane obbligato verso il locatore, solidalmente con il cessionario, per l'eventuale inadempimento di quest'ultimo. Ai sensi dell'articolo 34, legge 392/78, ove l'attività svolta dal conduttore comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori e il contratto cessi per disdetta del locatore, al conduttore è dovuta una indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Il contratto di locazione è soggetto alla registrazione, a norma dell'articolo 17, Dpr 26 aprile 1986, numero 131.

fonte: News Immobiliari