Immobili con Iva, necessario l'atto integrativo

Il cambio di destinazione d'uso e il mutamento della categoria catastale dell'immobile determina anche la modifica del regime ai fini dell'Iva e dell'imposta di registro, anche se il contratto di locazione è in corso. È quanto emerge dalla risoluzione ministeriale 364/E del 12 dicembre, in risposta a un interpello. Il caso prospettato riguarda due contratti di leasing che hanno per oggetto abitazioni per le quali si è verificato il cambio di destinazione d'uso essendo divenute uffici (categoria catastale A10). La società istante ha chiesto di conoscere come poteva ricondurre la locazione al regime dell'Iva, tenuto conto che il contratto originario riguardava un'abitazione ed era esente da Iva secondo l'articolo 10.8, lettera A del Dpr 633/72. La dis posizone, in seguito alle modifiche introdotte dal Dl 223/06, prevede l'esenzione da Iva in ogni caso in presenza di locazione di fabbricati abitativi. Invece, la lettera b) del punto 8 dell'articolo 10 prevede, per i fabbricati strumentali, l'esenzione da Iva quale regime naturale, che tuttavia può essere rimossa mediante opzione nel contratto di locazione. Fanno eccezione le locazioni a soggetti che non rientrano nel campo di applicazione dell'Iva o che effettuano operazioni esenti per almeno il 75% del volume d'affari. Nell'ipotesi esaminata dalle Entrate, il contratto di locazione originario, già registrato e per il quale è stata pagata l'imposta di registro del 2%, non poteva contenere l'opzione per l'applicazione dell'Iva sui canoni di locazione in quanto fabbricati abitativi. Dopo il cambio di destinazione da abitazione a ufficio, l'Agenzia ha ribadito che l'operazione deve seguire le regole proprie previste per i fabbricati strumentali. Di conseguenza, scatta anche il mutamento del regime Iva in base alle disposizioni previste dall'articolo 10.8. L'Agenzia precisa che per poter esercitare l'opzione per l'imponibilità Iva e anche a dimostrazione del cambio di aliquota dell'imposta di registro (che passa dal 2% all'1% per i fabbricati strumentali) occorre integrare i contratti di leasing evidenziando la modifica della categoria catastale e manifestando l'opzione per il regime Iva. I contratti integrativi ai quali devono essere allegati quelli originali dovranno essere registrati entro il termine fisso di 30 giorni, da quando ha effetto il cambio di destinazione, non necessariamente in via telematica. Sulle modalità di pagamento dell'imposta di registro, nella misura dell'1%, valgono le regole ordinarie, come ha precisato la circolare 33 del 16 novembre 2006. Il cambio di destinazione della variazione catastale dell'immobile completata con l'opzione per l'applicazione dell'Iva sui canoni di locazione, legittima la detrazione dell'Iva da parte della società. Infatti, secondo l'articolo 19 bis 2, comma 3, del Dpr 633/72, il cambio di destinazione legittima la detrazione dell'Iva pagata sull'acquisto o sulla costruzione dell'immobile in ragione di tanti decimi mancanti al compimento del decennio.

fonte: News Immobiliari