Quando l'edificio dà reddito d'impresa

La qualifica soggettiva di società di gestione immobiliare incontra delle conseguenze specifiche in ambito reddituale, in particolare per quanto riguarda la determinazione del reddito di impresa. Il problema è quello della 'strumentalità' dell'immobile in capo alla società di gestione immobiliare, ossia un altro dei concetti richiamati nella risoluzione 393/E/2002 da cui si è partiti. L'assunzione della qualifica di immobile strumentale, infatti, comporta la determinazione del relativo reddito secondo la disciplina tipica dei beni d'impresa (differenza analitica tra costi e ricavi), mentre una carenza in tal senso comporta l'applicazione della disciplina dei redditi fondiari, come noto determinati su base catastale (reddito medio ordinario, senza decurtazione analitica dei costi relativi).
Immobili strumentali per natura. Poco difficoltosa appare la definizione del regime di determinazione del reddito (su base catastale o analitica) applicabile agli immobili strumentali per natura provvisti della qualifica enucleata dall'articolo 40, comma 2 del Tuir. Gli immobili 'non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni', anche se non utilizzati, o concessi in locazione o comodato, ossia gli 'immobili strumentali per natura', sono tassati in capo alle società di gestione immobiliare sulla base delle risultanze effettive, quindi in via analitica con esame distinto di costi e ricavi.
Immobili strumentali per destinazione. Su questo versante si registrano numerose pronunce della giurisprudenza, mentre l'amministrazione finanziaria ha esaminato in maniera sporadica la questione, per lo più in occasione di specifiche circostanze normative (ad esempio, quella dell'assegnazione agevolata dei beni ai soci).
In ambito giurisprudenziale, appare sostenibile dell'ammissione tra gli immobili strumentali per destinazione quelli (con l'importante inciso: di qualsiasi tipologia) dati in locazione da una società di gestione immobiliare, a condizione che la locazione realizzi l'impiego esclusivo per l'attività imprenditoriale della società in questione (Cassazione 6378 del 5 giugno 1991 e 4088 del 3 aprile 1992). La sentenza 13408 del 9 ottobre 2000, sempre della Cassazione, ha statuito, addirittura a livello di presunzione assoluta di strumentalità, che gli immobili appartenenti alle società debbano essere considerati immobili relativi all'impresa.
Nella prassi ministeriale, merita un cenno la circolare 112/E del 21 maggio 1999, relativa alla disciplina dell'assegnazione agevolata di beni ai soci. Nel definire l'ambito oggettivo della norma, il paragrafo 3.1 della circolare 112/E/1999, con specifico riferimento alle società di gestione immobiliare, ha escluso il carattere di strumentalità per gli immobili locati a terzi, in questo rifacendosi a una sentenza della Cassazione (1367 del 13 ottobre 1983).

fonte: Il Sole 24 Ore