I valori immobiliari e la conversione in Euro

Con l’avvento dell’Euro per il mercato immobiliare si è posto il problema della conversione dei valori nella nuova moneta. In un certo senso la conversione è stata ed è semplice. I prezzi espressi in moneta nazionale sono stati o saranno convertiti con il tasso di cambio fisso (per esempio 1 € = 1.936,27 Lire). Tuttavia, poiché nel processo di conversione sono coinvolti 12 diverse monete nazionali e il tasso di cambio fisso del Euro contiene vari punti decimali, secondo Jones Lange La Salle la conversione causerà senza dubbio arrotondamenti dei prezzi (sia in alto che in basso) – anche per i valori immobiliari, ad esempio per i canoni di locazione richiesti.
Un potenziale aumento dei prezzi è argomento di conversazione non soltanto per il settore immobiliare ma anche per altri beni e servizi. L’attuale stima di ABN-AMRO anticipa un aumento del 0,7% dei prezzi al consumo nella zona Euro solo a causa dell’arrotondamento dei prezzi.
Secondo La Salle l’effetto “arrotondamento” accelererà il rallentamento dei mercati immobiliari europei come conseguenza del probabile arrotondamento dei canoni di locazione per difetto (raggiungendo il primo Euro utile) senza tenere conto del corretto conteggio matematico. Inoltre, “l’effetto Euro” causerà un calo medio (non ponderato) dei canoni massimi di locazione del 0,9% in Europa. L’effetto più elevato sarà registrato a Berlino e Dusseldorf, quello più moderato a Parigi.
Altro problema che si pone è quello della conversione dei valori immobiliari storici. È importante sottolineare che non esiste un metodo “corretto” di conversione dei valori storici. Diverse organizzazioni e aziende usano diversi metodi. Jones Lang LaSalle ha deciso di adoperare il metodo usato dalla Banca Centrale Europea per convertire i dati storici contenuti nei suoi database. Con questo metodo tutti i dati storici sono convertiti dalle monete nazionali al tasso di cambio fisso dal 31 dicembre 1999 (31 dicembre 200 per la Grecia). Questo metodo, basato su un tasso fisso, ha il vantaggio di non cambiare i valori storici dei canoni, profitti e valori del capitale. Il metodo è inoltre basato sulla metodologia adoperata da quelle istituzioni europee più vicine all’EMU. In pratica, questo vuol dire che possiamo quotare la % di variazione dei canoni di locazione in una fissata città per il periodo precedente al 1999 senza correre il rischio che lo stesso sia alterato a causa della conversione in Euro con un tasso variabile.

fonte: Osservatorio Immobiliare